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深圳楼(lou)市马(ma)上迎来新局面，宅地新局有(you)望破解市场筑底逆境。
“地王”竞赛(sai)
王炸地块，终究照样向市场低(di)了头。
昨天(tian)（7月(yue)16日），位于深圳宝安区(qu)的(de)宝中南街坊A002-0108地块从新摆上货架。
这(zhe)个地块，上拍(pai)之(zhi)前就(jiu)已经备受市场关注。
本年4月(yue)底因为(wei)无人(ren)参拍(pai)而(er)中断出让。
与首次(ci)上架比拟，从新上架的(de)变更主要有(you)五个方向——
第一(yi)，原来的(de)商住结合用地变成了纯居住用地，总用空中积由47546.92平方米降至42521.94平方米；
第二，规定总修建面积由27.1万平降至14.5万平方米，住宅修建面积由13.23万平方米降至12.5万平方米，商业修建面积由10.25万平降至1.84万平，酒店部份完全剔除；
第三(san)，容积率由5.7降至3.4；
第四，挂牌起始价由86.27亿降至64.09亿；
第五，从要求结合修建功效分(fen)区(qu)调整为(wei)鼓励本项目商业采用街区(qu)式结构(gou)，结合滨海廊桥和高(gao)兴港湾(wan)西岸，内地澜路(lu)、金科路(lu)设置活力界面。
可以看到，无论是用地属性，照样用空中积和扶植的(de)详细要求，都(dou)产生了非常大的(de)变更。
尤其是容积率的(de)调降，间接从5.7下调到3.4，进一(yi)步印证了深圳楼(lou)市着力降住宅容积率的(de)做法。
目前宝安中央(yang)版图上代表性住宅，容积率都(dou)不算(suan)低(di)。如壹方玖誉为(wei)5.4，熙(xi)龙湾(wan)一(yi)期为(wei)3.2，熙(xi)龙湾(wan)二期为(wei)3，新锦安壹号公馆为(wei)4.5，新锦安海纳公馆为(wei)4.56。
基(ji)本可以预见，该宅地有(you)望成为(wei)宝安中央(yang)版图新的(de)低(di)容积优(you)质住宅标杆(gan)。
业内估(gu)计，将有(you)望再次(ci)出生新的(de)“地王”。
一(yi)方面，这(zhe)次(ci)从新上架，放正(zheng)在了前海妈湾(wan)T201-0232宗地刚拍(pai)出单价“地王”之(zhi)后。
两宗宅地虽然所正(zheng)在的(de)板块位置分(fen)歧，但直线相距不外两三(san)公里。
近距离用地，往往具有(you)肯定的(de)市场联动效应。
另外一(yi)方面，依照起拍(pai)总价，A002-0108宗地起拍(pai)楼(lou)面单价为(wei)44200元/㎡，而(er)前海桂(gui)湾(wan)T201-0232宗地起拍(pai)楼(lou)面单价45234.375元/㎡，但前海妈湾(wan)的(de)宗地拍(pai)出了8万+/平的(de)楼(lou)面地价。
前海桂(gui)湾(wan)T201-0232宗地住宅修建面积为(wei)2.5万平方米，宝安中央(yang)A002-0108宗地住宅修建面积为(wei)12.5万平方米。
两宗宅地起拍(pai)楼(lou)面本钱(qian)相差不大，且宝安中央(yang)A002-0108宗地位置地段、海景(jing)景(jing)观、项目体量、住宅面积比例、更具有(you)良好(hao)性。
所以，市场预估(gu)这(zhe)次(ci)拍(pai)地，也有(you)望拍(pai)出8万+/平的(de)楼(lou)面地价。
你们觉得，这(zhe)块靓地，末了会花落谁(shui)手？
透过拍(pai)地看楼(lou)市
南街坊这(zhe)宗宅地，虽然非常无机会成为(wei)新“地王”，也很无机会建成宝安中央(yang)地区(qu)的(de)新一(yi)代标杆(gan)住宅，但依旧存正(zheng)在肯定的(de)市场磨练。
1、调规后，依旧磨练拿地房企实力。
宝中的(de)这(zhe)块宅地，虽然举行了调规，但比拟宝中过去的(de)宅地，本钱(qian)价格照样不算(suan)低(di)。
调规后综(zong)合楼(lou)面地价的(de)起拍(pai)价照样去到了44200元/㎡，比拟过去宝中板块的(de)宅地综(zong)合楼(lou)面地价照样贵不少。
如比拟邻近的(de)中铁阅臻府综(zong)分(fen)解交楼(lou)面价41385元/㎡，照样贵了2815元/㎡。
要知道中铁阅臻府是成交楼(lou)面价，并且规划扶植容积率为(wei)5.4，而(er)两次(ci)贩卖备案均价约85857元/㎡及94757元/㎡。
而(er)参考目前宝中版图上的(de)住宅估(gu)价，市场对低(di)容积的(de)改进类住宅熙(xi)龙湾(wan)一(yi)二期的(de)估(gu)价水平给到11万-14万/平。
所今后续贩卖定价，对房企来说，拿地依旧必要肯定的(de)魄(po)力。
毕竟降容积后，且有(you)限高(gao)的(de)条件，对于房企而(er)言，则意味着不能再经过加(jia)塞楼(lou)栋或(huo)者拔高(gao)楼(lou)栋的(de)方式提升可售的(de)比例，本钱(qian)核算(suan)尤其关键。
磨练拿地房企的(de)是全面扶植提质，扶植出更高(gao)标准的(de)“好(hao)房子”。
所以，到时候真正(zheng)开拍(pai)，宗地竞拍(pai)的(de)溢价如何，非常关键。
2、调规后，有(you)望成为(wei)稳后市的(de)砝码。
从宅地调规大方向可以看出，深圳的(de)宅地已经形成新的(de)款式——朝(chao)着低(di)容积好(hao)房发展。
将来低(di)容积的(de)高(gao)质住宅会一(yi)个又一(yi)个出生正(zheng)在深圳各个核心地段。
前海桂(gui)湾(wan)、宝安新桥、龙华民治等片区(qu)都(dou)成交了低(di)容积地块。
这(zhe)些地块，虽然短时间内还不会对市场存量新居起到甚么(me)影响(xiang)，但将来一(yi)两年随着项目标入市，将有(you)望成为(wei)各个板块的(de)新标杆(gan)。
地区(qu)地王一(yi)方面对市场可以起到稳定器(qi)的(de)作用，另外一(yi)方面可以起到市场风向标的(de)作用。
例如光明的(de)龙光玖龙台项目，宗地正(zheng)在2016年以140.6亿成交，成交楼(lou)面价约2.8万元/㎡，成为(wei)昔时的(de)全国(guo)总价地王，也是深圳首宗破百(bai)亿成交的(de)地王。
正(zheng)在2019年11月(yue)收盘，收盘价一(yi)举成为(wei)光明最贵的(de)小(xiao)区(qu)，且创造出秒光705套住宅的(de)记录。
而(er)入市后，便一(yi)直成为(wei)整个光明的(de)住宅风向标，二手房源的(de)成交价格也一(yi)直引领着整个区(qu)二手住宅价格走(zou)势(shi)。
所以，宝中的(de)这(zhe)宗用地，对后市的(de)意义不仅仅是一(yi)块用地那么(me)简单，而(er)是市场分(fen)化的(de)长(chang)时间映射、地区(qu)价值重(zhong)构(gou)与房价新联动的(de)体现，更有(you)益于市场预期的(de)边际改进。
作者 | 醉酒大沙鱼
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