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是(shi)真豪宅照(zhao)样伪刚需(xu)产品？
强行攀附“香气扑鼻蜜湖”？
有一种房子，要说是(shi)豪宅，容积率却并不低，得房率也不高，乃至还凌驾一半是(shi)回迁安装(zhuang)房源；但要说是(shi)刚需(xu)室庐，户型面积起步却超百平(ping)，代价也奔着10万+/平(ping)去。
如许(xu)的项目，您会(hui)挑选吗？
最近，位于深圳市福田区的新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园发布了一则公(gong)告，表示项目营(ying)销(xiao)中心和榜样房尚未开放，就已得到市场的遍及存眷(juan)，同时收到了大量的客户征询；若(ruo)营(ying)销(xiao)中心开放时，仅为已乐成预约的客户安排参观服务。
而市场上(shang)也称之为“2025年(nian)最值得存眷(juan)的新(xin)居”。
为何还未开盘，就已担当到市场的遍及存眷(juan)？
最大的缘故(gu)原由就是(shi)“香气扑鼻蜜湖”！
从(cong)项目的营(ying)销(xiao)宣传来看，开发商(shang)不仅挑选了“香气扑鼻蜜”二字作为项目名，还将项目定位成了“香气扑鼻蜜湖压轴(zhou)大戏”及“传奇香气扑鼻蜜湖·期间封面之作”，还将项目间接定义成了“香气扑鼻蜜湖标杆豪宅”和“新(xin)规(gui)豪宅”。
能够看出，开发商(shang)几乎(hu)全身心“all in”了香气扑鼻蜜湖的观点。
深圳香气扑鼻蜜湖片(pian)区作为城市顶级豪宅区，凭借稀缺湖景(jing)资源、高端商(shang)业配套及金融(rong)街规(gui)划，长时间占据深圳房价制高点。
但项目带着“香气扑鼻蜜”二字，宣传是(shi)“香气扑鼻蜜湖标杆豪宅”就真的能够成为“香气扑鼻蜜湖豪宅”吗？
要知道(dao)，项目详细的地(di)理位置是(shi)深圳市香气扑鼻梅路与旧事路交(jiao)汇的东北处。
而真正的香气扑鼻蜜湖片(pian)区长什么(me)样子？
这就必要从(cong)香气扑鼻蜜湖片(pian)区的划分来说了。
这些年(nian)随着地(di)区基础设(she)施的完善和地(di)区价值的提升，广义上(shang)的香气扑鼻蜜湖片(pian)区形成了往常(chang)的“一湖五区”款式(shi)，由香气扑鼻蜜湖、香气扑鼻梅北、金融(rong)街、侨(qiao)香气扑鼻和农林(lin)五个部分组(zu)成。
而实际(ji)上(shang)，传统意义上(shang)的香气扑鼻蜜湖片(pian)区由香气扑鼻梅北、香气扑鼻蜜湖和金融(rong)街组(zu)成。
根据2009年(nian)2月深圳市规(gui)划和天然资源局公(gong)布的深圳市福田FT05-04号片(pian)区[香气扑鼻蜜湖地(di)区]法定图则，传统的香气扑鼻蜜湖片(pian)区局限以香气扑鼻蜜路以东，北环小道(dao)以南、香气扑鼻梅路以西，南至深南小道(dao)为界，总用地(di)面积312.83公(gong)顷。
很明显(xian)，以香气扑鼻梅路为分界线(xian)的话，新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园位于香气扑鼻梅路以东，不管是(shi)广义的香气扑鼻蜜湖片(pian)区，照(zhao)样传统意义上(shang)的香气扑鼻蜜湖片(pian)区，都不在香气扑鼻蜜湖片(pian)区局限之内。
所以，不由要问了——项目的广告位置肯(ken)定没(mei)有问题吗？
难道(dao)不会(hui)有营(ying)销(xiao)推广“擦边(bian)球”误(wu)导之疑？
若(ruo)新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园都能算“香气扑鼻蜜湖豪宅”，那么(me)曾经的天健天骄西筑(zhu)是(shi)否也应该算“香气扑鼻蜜湖豪宅”？
要知道(dao)，每个片(pian)区不仅仅是(shi)地(di)图上(shang)一路之隔那么(me)简朴，面前涉及的是(shi)资源和价值。
因为街道(dao)位置是(shi)行政资源分派的 “硬边(bian)界”，行政归属(shu)决意实际(ji)配套，乃至陪同一些时效性强的政策倾斜。
一路之隔每每有时候就能够让楼盘之间出现天壤区。
比如一些学区的划分，即(ji)使是(shi)一路之隔，有时候也不克不及被(bei)划入同一个学区。
最明显(xian)的就是(shi)深圳龙华区的所以片(pian)区所属(shu)与一个楼盘面前的资源配套联系关(guan)系性极高。
不过一个项目想(xiang)要卖出一个好价钱，打开市场的接受度，也是(shi)许(xu)多(duo)新(xin)居的常(chang)见操(cao)作。
比如位于宝安地(di)区的许(xu)多(duo)项目，自从(cong)会(hui)展新(xin)城和陆地(di)新(xin)城片(pian)区、机场及周边(bian)片(pian)区、宝安中心片(pian)区及大铲湾片(pian)区划入了前海(hai)的范畴后，宣传推广上(shang)就喜好将本身定位成“前海(hai)新(xin)居”了。
最明显(xian)的，位于航城街道(dao)，紧邻107国(guo)道(dao)与凯成一路交(jiao)汇处的泰福名苑，对外宣称是(shi)前海(hai)新(xin)居，实际(ji)上(shang)属(shu)于前海(hai)扩(kuo)容区的边(bian)沿地(di)带，距离南山区前海(hai)焦点区大约14公(gong)里。
再(zai)比如曾经的鸿荣源博(bo)誉府，开盘推广将自己定位为红山室庐，实际(ji)上(shang)依照(zhao)地(di)区板块的划分，属(shu)于民治片(pian)区。
所以，如有购房群体(ti)因对香气扑鼻蜜湖片(pian)区的观点模糊，项目宣传又对香气扑鼻蜜湖表述(shu)模糊，而奔着香气扑鼻蜜湖面前的资源配套去，那么(me)项目是(shi)否必要做出迥殊的表明申明？
真豪宅标杆，照(zhao)样产品错配？
为什么(me)项目会(hui)蹭热门(men)板块的观点？
如许(xu)的做法，对许(xu)多(duo)楼盘而言，能够一石三鸟。
一方面有的项目确(que)实距离炙(zhi)手可热的板块异常(chang)近，从(cong)物理距离上(shang)看与热门(men)板块几乎(hu)只要一路之隔。
另外一方面市场对热门(men)板块的熟知水平(ping)和承认水平(ping)也更高，对热门(men)板块的观点更有市场共识。
但更重(zhong)要的是(shi)，对楼盘来说，板块不同定价可谓天地(di)之别。
而不同板块的新(xin)居定价参考，有时候存在庞大的鸿沟。
有时候一路之隔，不同板块之间的均价差异能够达(da)到上(shang)万每平(ping)乃至是(shi)几万每平(ping)。
比如红山与民治片(pian)区的代价差异，华侨(qiao)城与红树片(pian)区的差异，景(jing)田片(pian)区与香气扑鼻蜜湖片(pian)区的代价差异等。
所以，依照(zhao)板块划分，准确(que)来说新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园是(shi)深圳福田区景(jing)田板块的新(xin)盘。
那么(me)新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园的定价参考，按片(pian)区划分，应该取决于景(jing)田片(pian)区，而非香气扑鼻蜜湖片(pian)区。
目前项目已有吹风代价，有人预计11.5万/最多(duo)，也有人以为定价约12万/平(ping)，去化一年(nian)大概(gai)都只能卖到20%。
但即(ji)便定价低于市场预测的代价，新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园真的能精准锚(mao)定豪宅市场价值坐标系吗？
新(xin)天下香气扑鼻蜜四季家园约4.11万㎡占地(di)面积，密密层层挤满了11栋建(jian)筑(zhu)，容积率达(da)到了7.94，绿化笼盖仅30%，还提供4000平(ping)方米的大众开放空间，24小时免费向全部市民开放。
项目的产品组(zu)合中，不仅包罗商(shang)品房、回迁房、商(shang)务公(gong)寓还包罗了保障性住房。
回迁室庐、保障性住房与可售(shou)商(shang)品房共用一个花圃空间。
个中1栋1/2/3单(dan)位、2栋1/2单(dan)位为室庐，1栋4单(dan)位为保障房室庐，1栋5单(dan)位为公(gong)寓，1栋6/7/8单(dan)位为回迁住房，层数分布为41-46层。
可售(shou)商(shang)品房面积105㎡-280㎡，回迁室庐全都是(shi)100平(ping)以下的户型，个中可售(shou)商(shang)品房占比与回迁室庐占比差未几。
这就意味着，项目回迁住房+保障性住房+公(gong)寓占据了项目全部房源的绝大部分。
要知道(dao)，往常(chang)的市场，购房群体(ti)对10万+/平(ping)的新(xin)居抉剔水平(ping)并不亚于广东人对走地(di)鸡和云南人对野生菌子的抉剔水平(ping)。
那么(me)，到底(di)是(shi)什么(me)样的购房群体(ti)愿意为如许(xu)一个“豪宅标杆”买单(dan)？
且待项目入市揭晓。
作者 | 骑猪英雄
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